Ordem executiva prevê mudanças no seguro hipotecário e em despesas de refinanciamento; alcance depende do programa e do perfil do comprador
A ordem executiva assinada pelo presidente dos Estados Unidos, Donald Trump, em 22 de outubro, abre caminho para reduzir despesas de determinados financiamentos imobiliários. Entre as medidas estão a criação de um programa de cancelamento proativo do seguro hipotecário privado e a ampliação de alternativas ao seguro de título exigido pelo credor em refinanciamentos elegíveis. Para brasileiros, os possíveis benefícios dependem do tipo de operação e das regras de acesso ao crédito. (whitehouse.gov)
Segundo Júlio Silva, que atua com financiamento imobiliário nos Estados Unidos, é preciso distinguir a redução de despesas de uma mudança nas condições de aprovação. “A ordem executiva tem como foco principal a redução de determinados custos e a simplificação de processos. Ela não estabelece uma redução generalizada das taxas de juros nem altera automaticamente os percentuais mínimos de entrada”, explica.
Uma das frentes envolve o PMI, sigla em inglês para seguro hipotecário privado. O programa previsto utilizará avaliações automatizadas e outros dados para identificar proprietários que atendam aos requisitos para cancelar a cobrança. A medida contempla determinados empréstimos ligados à Fannie Mae e à Freddie Mac e será aplicável apenas a financiamentos feitos após a criação do programa-piloto, respeitadas as demais exigências. (whitehouse.gov)
O cancelamento do PMI já existe nas regras americanas. Segundo o órgão de proteção financeira do consumidor dos EUA, o CFPB, em operações abrangidas pela legislação, o mutuário pode solicitar a retirada quando o saldo devedor atingir 80% do valor original do imóvel, cumpridas as condições exigidas. A retirada automática, em regra, ocorre na data prevista para o saldo chegar a 78%, desde que os pagamentos estejam em dia. (consumerfinance.gov)
Júlio apresenta um exemplo hipotético: na compra de uma casa de US$ 500 mil, com entrada de 5%, o financiamento inicial seria de US$ 475 mil. Caso o contrato tenha uma cobrança de PMI de US$ 180 mensais, sua retirada representaria uma economia de US$ 2.160 por ano. O valor é ilustrativo e não corresponde a uma economia garantida pela ordem.
“É importante destacar que a ordem não elimina automaticamente essas despesas. Muitas medidas ainda dependem de regulamentação e implementação”, afirma.
Para brasileiros que vivem nos Estados Unidos e se qualificam para os programas contemplados, Júlio avalia que poderá haver benefícios relacionados ao seguro hipotecário e ao refinanciamento. Já quem mora no Brasil e compra por meio de linhas para estrangeiros, conhecidas como Foreign National Loans, tende a encontrar um alcance direto mais limitado.
“Esses financiamentos geralmente são oferecidos por instituições privadas e investidores, com critérios próprios de aprovação, entrada e taxas de juros”, explica.
Outra frente prevê ampliar o uso de análises automatizadas de título ou alternativas aprovadas em substituição à apólice do credor em refinanciamentos elegíveis. A ordem também determina a redução de juros em empréstimos habitacionais concedidos diretamente pelos departamentos de Agricultura e de Assuntos de Veteranos, respeitados os limites legais. Essa determinação não se estende automaticamente a todo o mercado. (whitehouse.gov, whitehouse.gov)
Para Júlio, a análise deve considerar o custo completo da operação. “Para o comprador brasileiro, seja residente nos Estados Unidos ou investidor internacional, a recomendação continua sendo analisar individualmente as opções disponíveis, considerando entrada, juros, custos de fechamento e condições de elegibilidade.”
