Mercado historicamente restrito a especialistas movimenta bilhões por ano e passa a contar com uma alternativa que permite acesso indireto a operações de compra e revenda de imóveis arrematados com desconto
O mercado brasileiro de imóveis de leilão vive um momento de expansão. Apenas no primeiro semestre de 2025, foram registrados cerca de 116,6 mil negócios, crescimento de 25,1% em relação ao mesmo período do ano anterior, segundo dados da Associação Brasileira dos Arrematantes de Imóveis (Abraim).
Apesar do crescimento, o setor ainda permanece pouco acessível para a maior parte dos investidores. A participação nesse mercado normalmente exige alto volume de capital, pagamento à vista em prazos reduzidos, conhecimento jurídico especializado e experiência operacional para conduzir todo o processo de aquisição, regularização e revenda dos imóveis.
De olho nessa oportunidade, a Rise, empresa de infraestrutura para ativos digitais, passa a atuar como registradora do ativo na operação da Debênture Pacífico Sul — emitida pela Pacsul Securitizadora S/A e distribuída pela Dexcap, plataforma autorizada. A originação e toda a operação imobiliária são conduzidas pela Pacífico Sul, companhia especializada na aquisição, regularização e comercialização de imóveis oriundos de leilão.
Na prática, o investidor não compra imóvel: ele aplica em um título de crédito. O recurso captado financia a arrematação dos imóveis em leilão; a Pacífico Sul conduz a análise documental, o desembaraço judicial, o registro, a imissão de posse e a revenda; e é o dinheiro que entra na revenda que remunera a operação. O imóvel é, portanto, o destino dos recursos, e não uma garantia oferecida ao investidor.
A iniciativa busca ampliar o acesso a um mercado tradicionalmente concentrado em investidores profissionais e operadores especializados, permitindo que investidores participem da estratégia sem precisar executar diretamente todas as etapas envolvidas na operação.
“O mercado de leilões imobiliários oferece oportunidades relevantes de geração de valor, mas historicamente ficou restrito a quem possui capital elevado, conhecimento técnico e estrutura operacional. Nosso objetivo é simplificar esse acesso e conectar investidores a uma estratégia já consolidada no mercado”, afirma Vitor Delduque, Co-founder e CRO da Rise.
A tese da operação está concentrada em imóveis residenciais de alta liquidez provenientes de leilões da Caixa Econômica Federal, com ticket médio de até R$ 130 mil por unidade. Segundo Delduque, a escolha desse segmento se deve à forte demanda por imóveis nessa faixa de preço, que atrai compradores do primeiro imóvel, famílias que utilizam FGTS e investidores de pequeno porte, fatores que contribuem para ciclos de comercialização mais rápidos.
A estratégia será conduzida pela Pacífico Sul, que acumula mais de 1.500 arrematações realizadas, volume superior a R$ 450 milhões em vendas e posição de destaque no mercado de leilões imobiliários do Rio de Janeiro.
“Acreditamos que imóveis de menor valor apresentam uma combinação interessante de liquidez, demanda e previsibilidade. Em vez de concentrar a operação em poucos ativos de alto padrão, trabalhamos com uma carteira diversificada de imóveis residenciais que possui potencial para reduzir riscos e acelerar o ciclo de saída dos investimentos”, explica Rodrigo Haines Sul, co-fundador da Pacífico Sul.
Além da aquisição dos ativos, toda a operação de análise, arrematação, regularização jurídica, imissão na posse e revenda dos imóveis é conduzida pela Pacífico Sul, sem necessidade de envolvimento operacional por parte do investidor.
Entre as características da estrutura estão prazo previsto de 20 meses, remuneração-alvo de 18% ao ano e participação de 75% do resultado excedente gerado pela carteira imobiliária, mecanismo que pode ampliar significativamente o rendimento da oferta conforme a performance na revenda dos imóveis, além de lastro em ativos reais adquiridos com desconto em relação ao valor de mercado.
Cada parte da operação tem uma função definida em contrato. A Pacsul Securitizadora emite a debênture; a Pacsul Administração é a devedora originária; a Pacífico Sul origina e executa a operação imobiliária; a Dexcap distribui a oferta como plataforma autorizada; e a Rise responde pelo registro do ativo em DLT, sigla para tecnologia de registro distribuído. Esse registro é o livro que anota a titularidade de cada investidor — função tradicionalmente exercida por um escriturador — e muda a forma como essa titularidade é registrada e conciliada, sem interferir no risco de crédito nem no resultado da operação. A estrutura conta ainda com agente fiduciário representando os debenturistas e depositária autorizada pela CVM.
Para Delduque, o avanço da tecnologia e das plataformas digitais tem desempenhado papel fundamental na democratização do acesso a investimentos antes disponíveis apenas para grupos restritos.
“A digitalização do mercado financeiro está permitindo que investidores tenham acesso a estratégias que antes exigiam barreiras muito maiores de entrada. Acreditamos que esse movimento continuará ampliando as possibilidades de diversificação e construção patrimonial para um público cada vez mais amplo”, conclui.
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